전세 살면서 하자 발견시 수리, 과연 누구 책임일까요?

 

전세를 살다 보면 예상치 못한 하자가 한두 번은 꼭 생기더라고요.
막상 그럴 때마다 "이거 내가 고쳐야 하나? 집주인한테 말해야 하나?"
고민만 길어질 때가 많았어요.
오늘은 전세 살면서 하자 발견시 수리 책임 소재에 대한
실제 경험, 사례, 그리고 오해와 팩트까지 한 번에 정리해봅니다.

실제로 겪었던 사례부터 말씀드릴게요

• 입주 후 2주 만에 화장실 천장에서 물이 뚝뚝..
• 주방 하수구 냄새, 오래된 싱크대 문짝 파손
• 창틀 결로로 곰팡이까지 생겨버린 상황

사실 이럴 때마다 정말 난감합니다.
 ‘혹시 내가 잘못 써서 그런 건 아닐까?’ 고민도 들고, 집주인에게 말하면
괜히 눈치 보여서 그냥 넘긴 적도 있었거든요.

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제가 예전에 전세 들어가서 주방 싱크대 문이 툭 떨어졌는데,
괜히 부담돼서 직접 고쳤더니 나중에 집주인분이 "이런 건 원래 말씀해주셔야 한다"며
따로 수리비를 챙겨주셨어요. 괜한 오해가 생길 뻔 했던 기억입니다.

수리 책임, 누구 몫인가요?

전세집 하자가 생겼을 때 수리 책임은 아래 기준으로 구분하는 게 기본입니다.

하자 유형	수리 책임자	비고
노후·자연적 하자	집주인(임대인)	보증금 내역에도 영향
세입자 과실	세입자(임차인)	고의·과실 증명 필요
소모품·경미한 수선	세입자	ex) 형광등, 수도꼭지 등
구조적 결함, 설비 고장	집주인	보일러, 외벽, 창문 등

이렇게 표로 보면 쉬운데, 실제로는 헷갈릴 때가 더 많죠.

• 노후 하자 : 임대인 책임(건물 노후, 설비 고장 등)
• 임차인 과실 : 임차인 책임(직접 파손·고의적 훼손)
• 소모성 부품 : 일반적으로 임차인(배터리, 필터, 전구 등)

현실 Q. "경계가 애매한 하자도 있지 않나요?"
네, 맞아요. 가령 창틀 결로나 곰팡이처럼 원인을 가리기 어려운 하자는 실제로 분쟁이 잦은 편입니다. 이럴 땐 계약서 내 수선의무 조항을 꼭 다시 확인해 보세요.

자주 헷갈리는 사례 Top3

1. 보일러 고장: 설치 연수 5년 이상이면 보통 집주인 책임
2. 욕실 실리콘 곰팡이: 자연발생은 집주인, 관리 소홀은 세입자
3. 에어컨 고장: 집주인 소유일 땐 집주인, 세입자 구매는 세입자 부담

제가 실제로 상담 받은 분 중에는, 보일러 수리비 때문에 서로 얼굴 붉히다 임대차계약 해지까지 간 케이스도 있었어요. 괜히 감정 상하지 않으려면, 증거자료 남기는 게 정말 중요합니다.

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하자 발견 시, 꼭 챙겨야 할 5단계

1. 하자 발견 즉시 사진·영상 기록
2. 임대인(집주인)에게 문자·카톡 등 서면으로 통보
3. 계약서 '수선의무' 조항 재확인
4. 임대인 답변·처리과정 모두 기록
5. 필요시 분쟁조정(주택임대차분쟁조정위, 법률구조공단 등) 문의

만약, 집주인이 하자 수리를 미루거나 거부하면
임차인이 직접 수리 후 영수증 등 증빙자료로 차후 청구가 가능합니다.
(단, 수리 전 반드시 서면 통보/기록 필수)

실전팁
입주 시 하자 체크리스트 미리 작성해 두면 나중에 분쟁 발생 시 큰 도움이 됩니다.
또, 세입자 부담 항목/임대인 부담 항목을 계약서에 별도로 명시해 두면 훨씬 안전하더라고요.

Q&A로 알아보는 전세 하자 수리 책임

Q	A
하자 발견 즉시 고지하지 않으면 책임이 바뀌나요?	아니요, 늦게 알렸다고 해서 책임자가 바뀌진 않지만, 고지 지연 시 불필요한 오해가 생길 수 있어요.
집주인이 고의로 수리를 미뤄도 세입자가 먼저 고쳐도 되나요?	네, 임대인에게 서면(문자·카톡 등) 통보 후 7일 내 미조치 시 임차인이 직접 수리 가능. 영수증 등 증빙자료는 꼭 챙겨야 해요.
에어컨, 보일러 같은 대형설비 고장도 세입자가 부담하나요?	원칙적으로 집주인 부담(노후, 자연 고장 등). 단, 계약서에 별도 명시된 경우엔 예외도 있습니다.
방문, 싱크대 손잡이 등 경미한 부품은 누구 부담인가요?	일반적으론 세입자 부담이나, 설치 후 오래된 경우엔 임대인과 협의가 필요합니다.
하자 발생 후 수리비 지급은 언제/어떻게 하나요?	임대인 동의 하에 임차인이 선지급 후, 차감 또는 별도 정산이 가능합니다.
곰팡이 등 위생 문제도 집주인 책임인가요?	원인에 따라 달라요. 환기 부족 등 임차인 과실이면 세입자, 건물 구조·노후가 원인이라면 임대인 책임입니다.
수리 후 추가 하자가 계속 발생하면?	반복되는 하자는 원인 규명 후 임대인에게 재요구 가능. 필요시 전문가 진단서 첨부가 도움이 됩니다.
임대인과 계속 의견이 안 맞으면 어디에 문의하나요?	주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단, 구청 주택과 등에 문의하면 중재 도움 받을 수 있어요.
계약서에 수선의무 관련 조항이 없으면?	민법 등 기본 법률이 우선 적용됩니다. 일반적 하자는 임대인 책임으로 해석되는 경우가 많아요.
집주인 연락이 전혀 안 될 때 대처법은?	여러 차례(문자/내용증명 등) 공식 기록 남기고, 필요시 법률구조공단 상담 후 조치하는 게 안전합니다.

상담 후기 내용 일부 공유
"싱크대 누수로 수리비 부담 두고 집주인과 실랑이 벌였던 적이 있었어요. 나중엔 조정위원회에 중재 요청해서 해결했는데, 처음부터 계약서에 수선 책임만 명확했어도 이렇게까지는 안 됐을 것 같아요."

결론 및 체크리스트 요약

• 하자 발견 즉시, 사진·문자 기록 필수
• 수리 전 임대인에게 서면 통보 꼭 하기
• 계약서 '수선의무' 조항 반드시 확인
• 책임 소재 애매하면 전문가 또는 분쟁조정위 상담 권장
• 비용 부담이 불명확하면, 합의 후 처리 또는 영수증 챙기기

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다음 전세/월세 분쟁 시리즈 더 준비해볼게요!
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솔직히 황당.. 전세금 중간정산 요구받고 이렇게 대응했습니다

※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사례에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.
법률적 분쟁 또는 구체적 상황은 반드시 전문가 상담을 받으시길 권장드립니다.

면책사항 본 글은 실제 경험과 일반적 기준을 바탕으로 한 정보 제공용이며, 법률적 판단이 필요한 분쟁 또는 구체적 사례는 관련 전문가 상담을 통해 진행하시길 바랍니다. 글 내용에 따른 행동이나 결과에 대해 별도의 책임을 지지 않습니다.