해결해드림

  부동산 세금 상담에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 바로 이것입니다. “2주택이면 무조건 세금이 많이 나오나요?” 처음엔 이렇게 생각하기 쉽지만, 실제로는 여기서 바로 갈립니다. 주택 수만 볼 것이 아니라 공시가격 합계, 누구 명의인지, 6월 1일 현재 보유 여부, 조정대상지역인지, 나중에 팔 때 차익이 얼마나 되는지 를 함께 봐야 합니다. 이 세금 문제는 단순히 ‘내야 한다 / 안 내도 된다’로 나뉘지 않습니다. 지금 판단하면 오히려 불이익이 생길 수 있습니다. 왜 이 세금 문제가 단순하지 않은가 같은 2주택이라도 세금은 전혀 다르게 나올 수 있습니다. 보유 단계에서는 재산세와 종합부동산세를 따로 봐야 하고, 처분 단계에서는 양도소득세를 따로 봐야 합니다. 특히 종합부동산세는 인별 합산 공시가격 이 공제금액을 넘는지로 판단하고, 양도소득세는 공시가격이 아니라 실제 양도차익 과 보유기간, 지역 요건으로 갈립니다. 세금 판단에서 실제로 갈리는 기준 질문 사례처럼 부모님이 2주택이고, 두 주택의 공시가격 합계가 대략 4억 원 수준이라면 먼저 종합부동산세부터 냉정하게 볼 필요가 있습니다. 국세청 안내상 주택분 종합부동산세는 인별 공시가격 합계가 9억 원 초과 일 때 과세되고, 1세대 1주택자는 12억 원 공제가 적용됩니다. 따라서 부모님 중 한 분 명의로 두 채를 모두 보유했다고 해도 공시가격 합계가 약 4억 원이라면 일반적으로 종부세 대상이 되기 어렵습니다. 부부가 각각 나눠 보유하고 있다면 더더욱 종부세 가능성은 낮아지는 편입니다.  반면 재산세는 종부세와 다릅니다. 재산세는 공시가격이 낮아도 주택을 보유하면 발생할 수 있고, 과세기준일은 매년 6월 1일 입니다. 주택 재산세는 보통 7월과 9월에 나누어 부과됩니다. 그래서 “6월 이후에 많이 나오나요?”라는 질문은 사실상 6월 1일 현재 누가 보유하고 있느냐 가 먼저입니다. 6월 1일을 넘겨서 팔면 그 해 재산세 납세의무는 원칙적으로 6월 1일 소유자에게 생깁니다....