오늘은 전세보증금 차감 수리비 적정성 판단 기준에 대한 실제 궁금증과, 어떻게 대처하면 되는지 정리해봅니다.
전세 만기, 수리비 명목 보증금 차감 통보
전세 계약이 끝나갈 때쯤, 집주인이나 중개사무소에서 ‘이 부분 고장/파손이 있으니 수리비를 보증금에서 차감하겠다’는 연락을 받은 적 있으신가요?
최근 1년간 커뮤니티와 상담사례를 보면, ‘이게 진짜 내가 부담해야 할 금액인지’, ‘수리비가 너무 부풀려진 건 아닌지’, ‘정확한 기준은 뭘까?’ 고민하는 분이 꾸준히 늘고 있습니다.
Q. 집주인이 바닥 긁힘, 벽지 찢김, 에어컨 청소비 등 여러 항목을 수리비로 청구하면서, 50만원 넘게 차감한다는데 기준이 있나요?
A. 무조건 임차인 책임이 되는 건 아니며, 적정성·산출 근거·원인 구분이 매우 중요합니다.
왜 이런 분쟁이 자주 생길까?
- 수리·원상복구 비용 기준이 명확하지 않음
- 입주/퇴거 시 하자 체크 소홀, 기록 부족
- 집주인·임차인 각자 ‘책임’에 대한 인식 차이
- ‘사용에 따른 자연적 마모(=통상손모)’와 ‘고의·중과실’ 구분 혼동
“8년 된 빌라에 2년 살다 나가는데, 벽지 전체 교체비·싱크대 문짝 리폼비 등 80만원 가까이 부과됐어요. 이게 다 임차인 책임일까요?” → 이런 분쟁, 생각보다 비일비재합니다.
전세보증금 차감 수리비, 적정성 판단 기준은?
기본 원칙은 “임차인의 고의·중과실로 인한 손해”만 임차인이 부담한다는 점입니다.
즉, 일반적 사용·시간 경과에 따른 노후화/마모(=통상손모)는 임대인(집주인) 책임이죠.
이 기준은 민법 제623조·임대차계약서 특약·판례에도 근거합니다.
| 구분 | 임차인 책임 | 임대인 책임 |
|---|---|---|
| 통상적 마모(예: 벽지 바램, 가구 찍힘 등) | X | O |
| 고의·중과실 손상(예: 벽 구멍, 고의 훼손, 금연 특약위반 등) | O | X |
| 가전·설비 노후/내구연한 경과 | X | O |
| 입주 시 이미 있던 하자 | X | O |
| 사용 부주의로 인한 파손(예: 문 손잡이 파손, 욕실 타일 깨짐 등) | O | X |
판단 방법, 실전 가이드
사실 이 부분이 가장 어렵습니다. 입주·퇴거 때 꼼꼼히 하자 체크리스트 작성 안 했던 분도 많으니까요. 아래는 전세보증금 차감 수리비 적정성 판단을 위한 기본 절차와 체크포인트입니다.
- 수리비 내역 요구: 집주인 측에서 차감하려는 수리비 명세서(견적서·영수증 등)와 파손/손상 사진 등 증빙 요청
- 파손 원인 확인: 자연적 마모 vs. 임차인 귀책 여부 판단 (사진/계약서 특약 등으로 확인)
- 입주 시 상태 확인: 입주 때 찍어둔 사진, 중개사와 작성한 하자 확인서 등 근거자료 활용
- 적정 금액 확인: 견적서 금액이 실제 시세에 비해 부풀려졌는지, 동일 품목 교체·수리 견적 비교
- 협의 불가 시 조정 신청: 분쟁이 계속될 경우 ‘한국부동산원 부동산분쟁조정위원회’ 또는 법률구조공단 등 중립기관에 상담
전세 만기 최소 1개월 전부터 집주인과 ‘퇴거 후 정산 방법’ 사전 협의하는 게 분쟁 예방에 좋았어요. (실제 경험상, 중개사 통해 중간 체크해두면 불필요한 감정싸움 줄일 수 있습니다.)
실제 수리비 부풀림 사례 & 적정 금액
| 항목 | 청구 금액 | 적정 시세 | 판단 포인트 |
|---|---|---|---|
| 벽지 전체 교체 | 60만원 | 30~40만원 | 전체 교체 필요성·오염/파손 부위 실제 비율 |
| 싱크대 문짝 리폼 | 20만원 | 10~12만원 | 전체 교체? 부분 보수로 대체 가능? |
| 에어컨 청소 | 15만원 | 7~10만원 | 임차인 과실/특약 여부, 내구연한 초과 여부 |
실제로 벽지·장판 등은 일정 내구연한(5~10년)을 넘으면 임대인 부담이 일반적입니다.
또, 전체 교체가 불가피한 손상 아닌 이상, ‘부분보수’가 원칙으로 인정된 판례도 많아요.
분쟁 시, 대처 방법
문제가 길어질 경우 어떻게 접근해야 할지 막막할 수 있죠.
저도 처음엔 그냥 ‘싸우기 싫다’는 마음에 수리비를 다 내줄까 고민했었는데, 돌이켜보면 자료 준비와 분쟁조정기관 상담만 해도 상황이 크게 달라졌습니다.
- 분쟁 발생 즉시 증거(사진, 문자, 계약서 등) 최대한 확보
- 집주인/중개사에 공식 이의제기(카톡, 문자 등 기록 남기기)
- 수리비 산출 근거와 내역 세부 확인
- 유사 사례 비교(커뮤니티, 상담사례, 실제 견적 등)
- 합의 어려울 시, 부동산분쟁조정위원회에 온라인/방문 접수
실제로 분쟁조정에 접수하면, 2~4주 이내 1차 조정안 제시가 되고, 필요한 경우 추가 자료 제출도 안내받을 수 있습니다.
시간적 여유가 있다면 이 절차를 거치는 편이 불필요한 손해를 줄이는 데 실질적으로 도움이 되었습니다.
본 게시물은 실제 사례 및 공공자료를 참고하여 작성된 일반 정보입니다. 각자의 사정에 따라 다를 수 있으며, 분쟁·소송 등 법적 책임은 별도 전문기관 상담을 권장합니다.
전세보증금 수리비 관련 실제 질문
-
Q. 퇴거 후 벽지 찢김/스크래치 등은 무조건 임차인 부담인가요?
A. 벽지 손상 원인이 ‘고의·중대한 과실’로 입증되지 않는 한, 대부분은 임대인 부담이 많습니다. 일부 심한 훼손만 임차인 책임이 될 수 있습니다. -
Q. 에어컨 청소비를 요구하는데 정당한가요?
A. 계약서에 특약이 없고, 자연적 먼지 누적이라면 임차인 부담이 아니라고 본 사례가 많아요. -
Q. 집주인이 현장 견적 없이, 지인 업체 견적만 주장하면 어떻게 하나요?
A. 동일 수리 항목으로 여러 업체 견적 받아 비교 요청이 가능합니다. 과도한 견적, 부풀림 의심시 분쟁조정기관 상담이 효과적입니다.
- 입주·퇴거 시 하자상태 사진/동영상 남기기
- 견적서·영수증 등 서류 미리 요구
- 수리·교체 필요한 부위 구체적으로 확인
- 과도한 금액 산정 시, 중립기관 문의
얻은 교훈
결국 중요한 건 증빙자료 확보와 소통, 적정 견적 확인입니다.
저는 퇴거 시점에 너무 급하게 마무리하다가, 결국 20만원 넘게 더 내고 끝낸 적이 있어 아쉬움이 남았습니다.
반면, 두 번째 이사 때는 입주·퇴거 체크리스트와 견적 비교, 중립기관 문의를 미리 해서 분쟁 없이 정산이 됐어요.
전세 살면서 하자 발견시 수리, 과연 누구 책임일까요?
다음 글에서는 '임대차 계약 해지 통지 무효 사유와 대응'도 다룰 예정입니다.
본문은 실제 경험, 판례, 공공자료에 근거한 일반 정보 제공이며, 구체적 법률 분쟁에는 전문 변호사 상담을 권장합니다.
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