토지거래허가구역 세입자 낀 집 사도 될까? 실거주 유예 2027년 조건과 입주 시점

 

정보 기준일: 2026년 9월 18일

토지거래허가구역 실거주 유예가 확대될 예정이라 세입자가 살고 있다는 이유만으로 무조건 매수할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 2026년 9월 18일 현재 새 내용은 이미 시행 중인 규정이 아니라 입법예고 단계입니다. 국토교통부는 9월 17일 확대 방침을 발표했고, 9월 18일 시행령 개정안을 입법예고했으며 10월 1일부터 시행할 예정이라고 밝혔습니다.

개정안이 발표 내용대로 시행되면 실거주 유예 신청기한은 2027년 12월 31일까지 늘어나고, 기존 임대차의 남은 기간뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년도 인정됩니다. 반면 매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택세대 구성원이어야 한다는 요건과 입주 후 2년 거주의무는 유지됩니다.

따라서 “세입자가 있느냐” 하나만 보면 안 됩니다. 매수자가 무주택세대 구성원 요건을 충족하는지, 집이 기준일에 임대 중인지, 갱신계약까지 유예에 넣을 것인지, 토지거래허가를 언제 신청할 것인지를 순서대로 맞춰봐야 합니다.

세입자가 있으면 바로 입주하지 않아도 허가를 받을 수 있을까?

가능한 경우가 있습니다. 다만 9월 18일 현재 적용되는 특례와 10월 1일 시행 예정인 확대 특례를 구분해야 합니다.

현행 시행령은 2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 대상으로 합니다. 매수자는 5월 12일 당시부터 허가 신청일까지 계속 무주택세대 구성원이어야 하고, 2026년 12월 31일 이전에 허가를 신청해야 합니다. 허가를 받은 뒤에는 4개월 이내 해당 주택용지를 취득해야 하며, 특례 요건을 갖춘 경우 이용의무기간은 기존 임대차계약의 최초 종료일부터 2년으로 정해집니다. 해당 임대차의 최초 종료일은 2028년 5월 11일 이내여야 합니다.

여기서 많이 헷갈리는 것이 ‘4개월’입니다. 현행 실거주 유예 특례 조문은 허가받은 날부터 4개월 이내에 주택을 취득하도록 규정하고 있습니다. 반면 특례가 적용되지 않는 일반 자기주거용 허가에서는 실제 입주시점도 별도로 문제가 될 수 있습니다. 예를 들어 경기도는 자기주거용 허가토지의 사후관리 과정에서 허가 후 4개월 이내 입주 여부와 취득 후 2년간 실거주 여부를 확인한다고 안내하고 있습니다.

따라서 세입자 낀 집에 실거주 유예 특례를 적용받는 경우에는 ‘허가 후 4개월 내 취득’과 ‘기존 임대차 종료 후 실입주’를 따로 봐야 합니다. 반대로 자신의 거래가 특례 대상이 아니라면 “세입자 만기까지 기다리면 된다”고 전제해서는 안 됩니다.

10월 1일 시행 예정인 개정안은 이 범위를 다시 넓힙니다.

확인 항목	9월 18일 현재 시행 중인 특례	10월 1일 시행 예정 개정안
임대주택 기준	2026년 5월 12일 당시 임대 중 또는 전세권 설정	2026년 10월 1일 임대 중인 주택 전체로 확대 예정
신청기한	2026년 12월 31일 이전	2026년 10월 1일~2027년 12월 31일 예정
매수자	5월 12일 당시부터 신청일까지 무주택세대 구성원	기존 무주택세대 구성원 요건 유지
갱신계약	기존 계약의 최초 종료일 기준	갱신계약 1회, 최대 2년까지 추가 인정 예정
입주 후 의무	2년 거주	2년 거주 유지

개정안의 정확한 문구는 9월 18일부터 23일까지 입법예고 중입니다. 입법예고 주요내용에는 2026년 10월 1일 임대 중인 주택 전체, 2027년 12월 31일까지 신청, 갱신계약 1회·최대 2년 인정이 명시돼 있습니다.

다만 일반적인 2027년 말 신청기한과 다른 경우도 있습니다. 국토교통부는 조정대상지역의 매입임대아파트(등록임대주택)가 의무임대기간이나 재건축·재개발에 따른 조합원 지위 양도 제한 등의 사유로 세제 혜택 적용 시점이 뒤로 조정되면, 실거주 유예 신청기간도 이에 맞춰 조정할 계획이라고 밝혔습니다.

즉 5월 특례 요건에 이미 들어오는 집이라면 현재 규정으로 검토할 수 있습니다. 반대로 5월 12일 기준에는 대상이 아니었거나, 2027년에 신청하려 하거나, 갱신계약 기간까지 실거주를 미루려는 경우라면 10월 1일 시행 예정인 확대안의 최종 조문을 확인해야 합니다.

세입자가 갱신청구권을 쓰면 매수를 못 하는 걸까?

개정안대로 시행된다면 갱신이 있다는 이유만으로 실거주 유예 대상에서 바로 제외되는 구조는 아닙니다.

국토교통부는 기존 임대차의 잔여기간뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년까지 실거주 유예 대상으로 인정하겠다고 밝혔습니다.

다만 “세입자가 앞으로 갱신할 예정”이라는 것만으로 충분하다고 보면 안 됩니다. 9월 18일 입법예고 주요내용에는 허가 신청 전에 갱신계약을 체결하고, 그 갱신계약이 개시된 경우에 한해 인정하며 갱신기간은 최대 2년이라고 적혀 있습니다.

이 조건 때문에 토지거래허가를 언제 신청하느냐가 중요해집니다.

예를 들어 기존 임대차가 2026년 12월 31일 끝나고 2027년 1월 1일부터 2년간 갱신한다고 가정해보겠습니다. 갱신계약을 체결했고 실제 갱신기간도 시작된 뒤 토지거래허가를 신청한다면, 입법예고안의 갱신계약 인정 조건을 검토할 수 있습니다.

반대로 갱신계약을 미리 작성했더라도 갱신기간이 아직 시작되지 않은 상태에서 토지거래허가부터 신청한다면, 현재 공개된 입법예고 주요내용의 조건과 맞지 않을 수 있습니다. 최종 시행령이 공포되면 이 문구가 그대로 유지되는지 다시 확인할 필요가 있습니다.

또 하나는 갱신계약의 만료일과 실제 퇴거일이 항상 같지는 않다는 점입니다.

특히 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차는 임차인이 언제든 계약해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 따라서 ‘갱신기간이 최대 2년 인정된다’는 것을 ‘세입자가 반드시 2년 동안 거주한다’는 의미로 받아들이면 안 됩니다.

세입자가 예상보다 일찍 계약을 끝내면 실거주 일정뿐 아니라 전세보증금 반환자금을 언제 준비해야 하는지도 달라질 수 있습니다. 세입자 낀 집을 매수한다면 갱신계약의 종료 예정일만 볼 것이 아니라 갱신 방식과 보증금 반환자금 계획까지 함께 확인하는 편이 안전합니다.

전세 만료까지 기다리면 되는 게 아니라, 허가·취득·입주 날짜를 따로 봐야 한다

세입자 낀 토허구역 아파트를 볼 때 가장 이해하기 쉬운 방법은 허가 → 취득 → 인정되는 임차기간 종료 → 입주 → 2년 거주를 한 줄로 놓는 것입니다.

현행 특례는 토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내 해당 주택용지를 취득하도록 요구합니다. 실거주가 유예됐다고 해서 세입자가 나갈 때까지 주택 취득 자체를 계속 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다.

실거주 유예는 요건을 갖춘 세입자가 거주하는 동안 매수자의 주거용 이용의무 시작 시점을 임대차 종료 시점에 맞추도록 하는 특례에 가깝습니다.

10월 1일 시행 예정안을 기준으로 판단 순서를 정리하면 다음과 같습니다.

① 5월 12일부터 무주택세대 구성원 요건을 충족하는지 확인 → ② 10월 1일 현재 주택의 임대 상태 확인 → ③ 갱신계약을 유예에 포함할지 확인 → ④ 토지거래허가 신청 → ⑤ 허가 후 4개월 이내 취득 → ⑥ 인정되는 임대차 종료 후 입주 → ⑦ 2년 거주

국토교통부는 새 제도에서도 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 요건을 유지한 매수자로 대상을 한정하고, 입주 후 2년 거주의무도 유지한다고 밝혔습니다. 현행 시행령의 정확한 표현은 ‘무주택세대 구성원’입니다.

그래서 지금 계약을 검토해도 되는 경우는 어디까지일까?

여기서 ‘사도 될까’는 집값 전망이나 투자 유불리가 아니라 토지거래허가와 실거주 유예 요건을 맞출 수 있는지를 판단하는 질문으로 보는 것이 좋습니다.

내 상황	제도상 먼저 볼 판단
5월 12일부터 계속 무주택세대 구성원이고 집도 5월 12일 당시 이미 임대 중이었다	현행 5월 특례 요건부터 검토할 수 있음
집이 5월 12일에는 현행 특례 대상이 아니었지만 10월 1일 현재 임대 중이다	10월 1일 시행 예정 개정안의 대상 여부 확인
2027년에 토지거래허가를 신청하려 한다	현행 신청기한을 넘으므로 새 개정안의 최종 시행 여부 확인 필요
기존 세입자의 갱신기간까지 기다리고 싶다	개정안의 ‘1회·최대 2년’과 갱신계약 체결·개시 시점 확인
5월 12일부터 허가 신청일까지 무주택세대 구성원 요건을 충족하지 못한다	발표된 일반 확대 특례의 매수자 요건과 맞지 않을 수 있음
세입자 계약이 끝난 뒤에도 계속 임대를 주고 싶다	이번 조치는 실거주 의무 폐지가 아니며 입주 후 2년 거주의무가 유지됨

특히 9월 18일 현재 새 특례에만 기대야 하는 거래라면 ‘발표됐으니 이미 적용된다’고 전제해서는 안 됩니다. 현재 공개된 문서는 입법예고안이고, 국토교통부가 밝힌 시행 예정일은 10월 1일입니다.

계약 전에 날짜 5개를 적어보면 내 입주 시점이 보인다

세입자 낀 토허구역 아파트라면 “전세 만기까지 기다리면 된다”는 말만 듣고 판단하기보다 다음 날짜를 한 장에 적어보는 편이 낫습니다.

1. 2026년 5월 12일 — 이때 매수자가 무주택세대 구성원이었고 허가 신청일까지 그 요건을 유지하는가

2. 2026년 10월 1일 — 확대안이 최종 시행되는지, 해당 주택이 기준일에 임대 중인지

3. 토지거래허가 신청일 — 일반적인 확대안 기준 2027년 12월 31일 안인지, 갱신기간을 인정받으려면 신청 전에 갱신계약이 체결·개시됐는지

4. 허가 후 주택 취득일 — 특례의 4개월 내 취득 요건을 충족하는지

5. 인정되는 임대차 종료일 — 언제부터 실제 입주와 2년 거주의무를 이행해야 하는지

여기에 세입자가 계약갱신요구권으로 갱신한 상태라면 중도해지 통지를 했을 때 보증금을 반환할 자금도 마련할 수 있는지 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다. 갱신된 계약의 표시상 종료일만으로 자금계획을 고정하면 실제 퇴거시점과 달라질 수 있습니다.

임차인이 예상보다 일찍 퇴거하는 경우, 실거주 유예 중 다른 주택을 취득하는 경우, 의무기간 중 주택을 다시 매도하는 경우처럼 후속 상황은 이번 9월 17일 발표와 9월 18일 입법예고 주요내용만으로 결과를 일률적으로 확정하기 어렵습니다. 이런 문제는 현재 글에서 추정하지 않고 최종 시행령과 해당 거래의 허가조건을 따로 확인하는 편이 안전합니다.

2026년 9월 18일 현재 계약 전에 먼저 맞춰볼 것은 임대차계약의 종료·갱신일, 매수자의 무주택세대 구성원 요건, 토지거래허가 신청 예정일, 취득 예정일입니다. 이 날짜를 함께 놓아보면 현행 특례로 진행할 수 있는지, 10월 1일 시행 예정인 확대안이 필요한지가 갈립니다.

실제 허가신청은 시장·군수 또는 구청장의 허가 대상이므로, 법령상 특례 요건을 확인한 뒤에는 해당 주택 소재지 관할 시·군·구에서 이용계획과 제출서류도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

정보 기준일은 2026년 9월 18일입니다. 이 글은 국토교통부 발표, 법제처 입법예고, 국가법령정보센터의 현행 법령을 대조해 정리한 제도 안내입니다. 직접 거래한 후기나 개별 법률 자문 사례는 아닙니다. 9월 확대안은 현재 입법예고 단계이므로 10월 1일 전후 최종 공포·시행 내용을 다시 확인해야 합니다.

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• 토허구역 2년 이용의무기간 중 매도하면 어떻게 되나

[참고자료]

국토교통부·대한민국 정책브리핑, 「토지거래허가구역 내 실거주 유예, 내년 12월 31일까지 연장」, 2026.09.17.
국토교통부 정책뉴스 원문

법제처 국민참여입법센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 일부개정령안 입법예고」, 국토교통부공고 제2026-1218호, 2026.09.18.
입법예고 원문

국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조·제14조의2, 시행 2026.05.29.
현행 시행령 원문

국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제6조의2·제6조의3, 시행 2026.01.02.
주택임대차보호법 원문

경기도, 「거주용 허가토지 실거주 확인, 농업용 농지 자경 등 조사착수」, 2026년.
경기도 공식 안내