토지거래허가구역 세입자 낀 집 사도 될까? 실거주 유예 2027년 조건과 입주 시점
정보 기준일: 2026년 9월 18일 토지거래허가구역 실거주 유예가 확대될 예정이라 세입자가 살고 있다는 이유만으로 무조건 매수할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 2026년 9월 18일 현재 새 내용은 이미 시행 중인 규정이 아니라 입법예고 단계입니다. 국토교통부는 9월 17일 확대 방침을 발표했고, 9월 18일 시행령 개정안을 입법예고했으며 10월 1일부터 시행할 예정 이라고 밝혔습니다. 개정안이 발표 내용대로 시행되면 실거주 유예 신청기한은 2027년 12월 31일까지 늘어나고, 기존 임대차의 남은 기간뿐 아니라 갱신계약 1회, 최대 2년 도 인정됩니다. 반면 매수자가 2026년 5월 12일부터 계속 무주택세대 구성원이어야 한다는 요건과 입주 후 2년 거주의무는 유지됩니다. 따라서 “세입자가 있느냐” 하나만 보면 안 됩니다. 매수자가 무주택세대 구성원 요건을 충족하는지, 집이 기준일에 임대 중인지, 갱신계약까지 유예에 넣을 것인지, 토지거래허가를 언제 신청할 것인지 를 순서대로 맞춰봐야 합니다. 세입자가 있으면 바로 입주하지 않아도 허가를 받을 수 있을까? 가능한 경우가 있습니다. 다만 9월 18일 현재 적용되는 특례와 10월 1일 시행 예정인 확대 특례를 구분해야 합니다. 현행 시행령은 2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 대상으로 합니다. 매수자는 5월 12일 당시부터 허가 신청일까지 계속 무주택세대 구성원이어야 하고, 2026년 12월 31일 이전에 허가를 신청해야 합니다. 허가를 받은 뒤에는 4개월 이내 해당 주택용지를 취득해야 하며, 특례 요건을 갖춘 경우 이용의무기간은 기존 임대차계약의 최초 종료일부터 2년으로 정해집니다. 해당 임대차의 최초 종료일은 2028년 5월 11일 이내여야 합니다. 여기서 많이 헷갈리는 것이 ‘4개월’ 입니다. 현행 실거주 유예 특례 조문은 허가받은 날부터 4개월 이내에 주택을 취득 하도록 규정하고 있습니다. 반면 특례가 적용되지 않는 일반 자기주거용 허가에서는 실제 입주시점도 ...